Samorządy i stowarzyszenia prawnicze o projekcie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności

Warszawa, dn. 5 lipca 2017 r.

 

 

Stanowisko nr 7/2017
Porozumienia samorządów zawodowych i stowarzyszeń prawniczych
dot. projektu ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności

Porozumienie samorządów zawodowych i stowarzyszeń prawniczych z zadowoleniem przyjmuje przygotowany przez Ministerstwo Infrastruktury projekt ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów z uwagi na próbę kompleksowej regulacji problemu przekształcenia gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe znajdujących się w użytkowaniu wieczystym we własność oraz realizowanie przez ten pro-jekt uzasadnionych oczekiwań społecznych. Na podkreślenie zasługuje również udział resortu w publicznych dyskusjach na temat projektowanej ustawy, a także procedowanie nad nią w ramach przewidzianego Konstytucją dialogu społecznego, w tym ze środowiskiem samorządowców i prawników.

Jednocześnie aprobując co do zasady założenia przyjęte w projekcie Porozumienie pragnie zwrócić uwagę na problemy i zawirowania mogące się pojawić w realizacji ustawy wg niektórych projektowanych rozwiązań.

Projekt ustawy zakłada przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe z mocy prawa od dnia 1.07 2017 roku oraz dokonywanie przez sąd wieczystoksięgowy z urzędu wpisu własności w księgach wieczystych na podstawie zaświadczenia wydawanego przez właściwy organ wła-ściciela nieruchomości przekształcanej, które to zaświadczenie będzie inicjowało postępowanie wieczystoksięgowe i będzie stanowiło podstawę wpisu.

Zdaniem Porozumienia proponowana w projekcie procedura przekształcenia, w szczególności konieczność określenia w zaświadczeniu osoby, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności, oznaczenia nieruchomości gruntowej i lokalowej, według ewidencji gruntów i bu-dynków oraz ksiąg wieczystych prowadzonych dla tych nieruchomości i nadanie temu zaświadczeniu waloru podstawy wpisu niepotrzebnie skomplikuje postępowa-nia zarówno administracyjne jak i sądowe oraz wydłuży ponad rozsądną miarę stan niepewności w obrocie gospodarczym co do stanu prawnego nierucho-mości.

Porozumienie zwraca uwagę, że w wielu wypadkach stan wieczystoksięgowy nie pokrywa się z danymi w ewidencji gruntów i budynków oraz innych rejestrach będących podstawą wydawania decyzji o wysokości opłat rocznych za prawo użytkowa-nia wieczystego. Rozbieżności mogą dotyczyć użytkowników wieczystych np. w przypadku ich zgonu przed 01 lipca 2017 roku i nieprzeprowadzenia jeszcze przez spadkobierców postępowania spadkowego, jak i oznaczenia nieruchomości (np. na skutek odnowienia ewidencji gruntów), a to w konsekwencji stanowić będzie prze-szkodę do dokonania wpisu własności w księgach wieczystych oraz rodzić będzie po stronie sądu konieczność wpisu w dziale III ksiąg wieczystych ostrzeżenia o nie-zgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym. Dlatego też projektodaw-ca konstruując normatywny mechanizm przekształcenia winien uwzględnić wy-stępujące w dokumentacji organów administracji publicznej i sądów sprzecz-ności, aby nie stanowiły one przeszkody w realizacji celu projektowanej ustawy.

Gdyby pomimo zgłaszanych zastrzeżeń proponowana procedura nie została zmody-fikowana (sąd dokonywałby z urzędu wpisu własności w księdze wieczystej – projek-towany art. 2 ust. 8, na podstawie zaświadczenia wskazującego osobę, na rzecz któ-rej zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności – projektowany art. 2 ust. 3), Porozumienie proponuje rozważenie wprowadzenia do ustawy zapisów umożliwiających beneficjentom ustawy uniknięcie kosztownego procesu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w trybie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece poprzez możliwość usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym na podstawie oświadczenia składanego przed notariuszem. Proponowane rozwiązanie, zawężone do dwóch ściśle określonych przypadków, stanowi wypełnienie normy wynikającej z art. 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Ma ono na celu rozwianie ewentualnych wątpliwości odnośnie kwestii, że zgodne oświadczenie spadkobierców osoby, która zmarła przed dniem wejścia w życie ustawy, stanowi „inny odpowiedni dokument” w rozumieniu art. 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczys-tych i hipotece. Z powyższych względów Porozumienie proponuje dodanie w art. 2 projektu ust. 9 i 10 o poniższej treści:

„9. W przypadku dokonania wpisu własności na rzecz osoby, która zmarła przed dniem 1 października 2017 (data uwłaszczenia) roku, wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym sta-nem prawnym może nastąpić na podstawie zgodnego oświadczenia jej spadkobierców złożonego przed notariuszem.

10. Przepis ust. 9 stosuje się odpowiednio w wypadku dokonanego przez sąd z urzędu wpisu ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na skutek przesłania przez właściwy organ zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 ust. 1 ustawy wskazującego osobę, która nie była użytkownikiem wieczystym gruntu w dniu 1 lipca 2017 r.”.

Projekt przewiduje również tzw. przekształcenie opóźnione dotyczące przekształce-nia udziałów w prawie użytkowania wieczystego związanego z budynkami jednorodzinnymi oraz z lokalami w domach wielomieszkalnych oddanych do użytkowania po 1 lipca 2017 roku, a także obowiązek wpisu w dziale III ksiąg wieczystych roszczenia o opłatę przekształceniową, która w zależności od podmiotu, na rzecz którego następowało będzie przekształcenie wnoszona będzie przez 20 lat lub 33 lata.

Porozumienie zwraca uwagę na mogące wyniknąć trudności z realizacją projektowanego tzw. „opóźnionego przekształcenia” wobec określenia terminu dla właściwych organów na wydanie zaświadczenia między innymi na wniosek dewelopera dla potrzeb wyodrębnienia pierwszego lokalu w budynkach oddanych do użytkowa-nia po 1 lipca 2017 roku na 4 miesiące, co skutkować może licznymi perturbacjami w zakresie wywiązania się z terminów określonych w zawartych już umowach deweloperskich.

Porozumienie, dostrzegając pilną potrzebę przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności oraz mając na uwadze, że odrębna własność większość lokali, w tym i mieszkalnych powstała na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, która weszła w życie z dniem 1 stycznia 1995 roku oraz rozporządzeń Ministra Sprawiedliwości w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych, które od 1992 roku określały konieczność przedłożenia do wniosku o założenie księgi wieczystej dla samodzielnego lokalu wypisu z rejestru gruntów i budynków postuluje:

– uproszczenie procedury przekształcenia poprzez zmianę treści zaświadczenia poprzez ograniczenie jego treści do określenia przedmiotu przekształce-nia, nadanie temu zaświadczeniu charakteru informacyjnego i inicjującego wszczęcie postępowania wieczystoksięgowego z jednoczesnym obowiązkiem przesłania tego zaświadczenia do sądu drogą elektroniczną,

– określenie, że wpis własności następuje na podstawie art. 1 projektowanej ustawy, skoro przekształcenie następuje ex lege,

– ponowne rozważenie celowości wpisu w dziale III księgi wieczystej roszcze-nia o opłatę przekształceniową, skoro oplata ta może być waloryzowana, a obecnie nie wpisuje się roszczenia o opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego,

– rozważenie zmiany art. 9 projektu, który w obecnym brzmieniu w nieuzasadniony sposób ogranicza stosowanie trybu przekształcenia jedynie do umów sprzedaży lokali pomijając zastosowanie ustawy do sytuacji, gdy przeniesienie własności lokalu następuje pod innym tytułem prawnym (np.: darowizna, zniesienie współwłasności, datio in solutum); zdaniem Porozumienia ustanowienie odrębnej własności lokalu pod dowolnym tytułem prawnym odpłatnym lub nieodpłatnym powinno skutkować zastosowaniem przepisów projektowanej ustawy,

– rozważenie zmiany art. 14 projektu, który w obecnym brzmieniu może naruszać zasady równości stron poprzez uprzywilejowanie podmiotów działających w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego.

Porozumienie proponuje również doprecyzowanie brzmienia art. 1 ust. 5 i art. 7 po-przez nadanie im poniższego brzmienia:

Art. 1 ust. 5. Istniejące w dniu przekształcenia obciążenia użytkowania wieczystego stają się obciążeniami nieruchomości, zaś obciążenia udziałów w użytkowaniu wieczystym stają się obciążeniami udziałów we współwłasności nie-ruchomości. Prawa związane z użytkowaniem wieczystym stają się prawami związanymi z własnością gruntu.

Art. 7. 1. Obowiązek wnoszenia opłat obciąża każdoczesnego nabywcę nieruchomości, w odniesieniu do której istnieje roszczenie o roczne opłaty przekształceniowe, przez pozostały do ponoszenia tych opłat okres wykazany w zaświadczeniu, o którym mowa w art. 2, stosownie do zasad określonych odpowiednio w art. 3 ust. 6 i 7, począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło zbycie.

Porozumienie oceniając pozytywnie projekt ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności dostrzega jednak konieczność przeanalizowania części proponowanych rozwiązań, tak aby projektowana regulacja wywołała oczekiwany społecznie skutek.

 

Przewodniczący Porozumienia                                                   Sekretarz Porozumienia

r.pr. Maciej Bobrowicz                                                                   dr Paweł Skuczyński